Quelle est la différence entre la dette mezzanine et dette subordonnée?

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Pour comprendre la dette mezzanine, dette subordonnée et la distinction entre les deux, vous devez d`abord comprendre les privilèges de biens immobiliers. Un privilège est une réclamation ou intérêt juridique dans la propriété garantie appartenant à l`emprunteur. Les prêteurs hypothécaires, y compris mezzanine et les prêteurs de dette subordonnée, les privilèges d`utilisation pour obtenir des prêts hypothécaires. Chaque privilège sur la garantie a un intérêt prioritaire, ou le rang de priorité, par rapport à d`autres privilèges concurrents sur la même garantie. La forclusion sur le lien avec la plus haute priorité éliminera tout autre privilège sur la garantie, alors que la forclusion sur un privilège de niveau inférieur n`élimine pas de privilèges de niveau supérieur, ou supérieur à la garantie.

Les deux mezzanine et dettes subordonnées offrent des privilèges juniors aux prêteurs. Cela signifie qu`au moins un autre privilège sur la garantie a une priorité supérieure à la mezzanine ou de dettes subordonnées. La forclusion sur cette priorité plus élevée entraînerait l`élimination de la mezzanine ou de dettes subordonnées.

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La mezzanine est un type de prêt hypothécaire utilisé pour couvrir l`écart créé par les exigences de prêt-à-valeur sur un prêt hypothécaire de première priorité. La plupart des prêteurs hypothécaires commerciaux ne fourniront un prêt hypothécaire pour un maximum de 70 pour cent de la valeur de la garantie. L`emprunteur doit trouver les 30 pour cent restants. L`une des façons les emprunteurs viennent avec que 30 pour cent restants est d`utiliser un prêt mezzanine. Ceci est un prêt qui est inférieur à celui du prêt hypothécaire primaire, ce qui signifie que le prêt mezzanine est un risque plus élevé pour le prêteur. Le prêteur mezzanine sait, au moment où elle émet le prêt, que son privilège sur la garantie sera secondaire ou inférieur à celui du prêt hypothécaire prioritaire. Le prêteur représente ce risque en imposant un taux d`intérêt plus élevé et / ou des frais plus élevés que d`un premier prêt hypothécaire standard.

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Subordination fournit un moyen pour un privilège qui aurait autrement première priorité, par le consentement volontaire du prêteur, de devenir un privilège de deuxième priorité sur la propriété. Dites un prêteur hypothécaire fournit un premier prêt hypothécaire pour acheter une propriété. L`emprunteur découvre plus tard que la propriété a besoin d`améliorations en immobilisations importantes pour produire un revenu. Le premier prêteur hypothécaire ne veut pas fournir des capitaux supplémentaires pour financer les améliorations. L`emprunteur obtient un prêt d`un autre prêteur pour apporter des améliorations. Cependant, le nouveau prêteur ne fournira le prêt si elle a un privilège prioritaire sur la garantie. Le premier prêteur, étant entendu que la garantie ne vaut rien sans les améliorations nécessaires, accepte de subordonner son privilège de sorte que l`emprunteur peut obtenir le deuxième prêt hypothécaire. Le premier prêteur signe un accord de subordination qui donne le deuxième prêteur la première position de privilège dans la propriété. Comme un prêteur mezzanine, le prêteur sur la dette subordonnée détient désormais un privilège de deuxième rang sur la propriété. La distinction essentielle est que le prêteur de dette subordonnée ne savait pas, au moment de l`émission de son emprunt, qu`il détiendrait un privilège de deuxième rang.